Derecho Comercial, Corretaje Inmobiliario, Colombia

El corretaje inmobiliario en Colombia: reglas, costumbre mercantil y remuneración

El corretaje inmobiliario en Colombia es una actividad clave para dinamizar el mercado de bienes raíces, pero su marco jurídico se apoya, en gran medida, en lo que las partes acuerdan y en la costumbre mercantil certificada por las cámaras de comercio. Este artículo explica, en lenguaje claro y profesional, cómo funciona el corretaje, cómo se determina la remuneración de los intermediarios y cuál es el papel de la costumbre mercantil en la práctica diaria del sector.

Corretaje inmobiliario en Colombia

Intermediación profesional respaldada por la costumbre mercantil

¿Qué es el corretaje inmobiliario en Colombia?

El corretaje es un contrato tipificado en el Código de Comercio colombiano (C. Co.). De acuerdo con esta figura, un intermediario –el corredor– pone en contacto a dos personas para que celebren un negocio jurídico y, a cambio, recibe una contraprestación económica, que suele ser un porcentaje del valor total de la operación. Cuando ese negocio se relaciona con bienes inmuebles, hablamos específicamente de corretaje inmobiliario.

En este contexto, el corredor inmobiliario conecta a propietarios, compradores, arrendadores y arrendatarios para que formalicen contratos como la compraventa o el arrendamiento de bienes inmuebles, ya sea para vivienda urbana o para locales comerciales. La actividad inmobiliaria se considera un acto de comercio, por lo que se rige por las normas del Código de Comercio y, en lo no previsto, por lo que las partes pacten y por la costumbre mercantil (C. Co., art. 20).

Nota clave: El corretaje inmobiliario no crea, por sí mismo, el contrato de compraventa o arrendamiento; su función es facilitar el encuentro de las partes para que celebren ese contrato principal.

Regulación de la contraprestación por servicios de corretaje inmobiliario

Un punto fundamental es que, en la legislación colombiana, no existe una norma específica que fije la tarifa o el porcentaje que debe pagarse por los servicios de corretaje inmobiliario, ni la forma de distribuirlo cuando intervienen varios corredores en un mismo negocio. Por ello, el contrato de corretaje inmobiliario se rige principalmente por:

• Lo que acuerdan expresamente las partes en el contrato de corretaje (corredor y cliente).

• A falta de pacto, por la costumbre mercantil certificada en cada jurisdicción.

El artículo 13 de la Ley 153 de 1887 y el propio Código de Comercio reconocen que la costumbre mercantil, cuando es general y conforme con la moral, constituye derecho a falta de legislación positiva. Esto significa que, ante el vacío normativo sobre la tarifa exacta, la práctica reiterada del sector, certificada por las cámaras de comercio, adquiere fuerza obligatoria para las partes.

La costumbre mercantil en el corretaje inmobiliario

La costumbre mercantil es una de las fuentes del derecho comercial en Colombia. Se trata de prácticas reiteradas, públicas y uniformes que los comerciantes observan de manera constante, y que las cámaras de comercio se encargan de recopilar y certificar. Esa certificación permite que dichas prácticas sean utilizadas para llenar vacíos legales o interpretar contratos en el ámbito comercial, incluido el inmobiliario.

Para el corretaje inmobiliario, la costumbre mercantil es especialmente relevante porque define, en la práctica, cuánto y cómo se paga al corredor cuando no existe un acuerdo expreso. De acuerdo con estudios de mercado y análisis jurídicos recientes, las comisiones en Colombia suelen ubicarse entre el 3 % y el 5 % del valor del negocio, rango que coincide con las costumbres certificadas en ciudades como Bogotá y con referencias de mercado inmobiliario nacional e internacional (Finanzas Personales; Investopedia; Global Property Guide).

Las cámaras de comercio documentan y certifican las prácticas habituales del mercado inmobiliario.

Certificación de costumbres por las cámaras de comercio

Cada cámara de comercio en Colombia tiene la función legal de recopilar, estudiar y certificar la costumbre mercantil de su jurisdicción. En materia inmobiliaria, estas entidades han identificado prácticas consolidadas que sirven de referencia obligatoria cuando no hay pacto específico entre las partes. El caso de la Cámara de Comercio de Bogotá es especialmente ilustrativo, pues ha certificado varias costumbres relacionadas con el corretaje inmobiliario, entre ellas:

• Compraventa de inmuebles urbanos: el vendedor paga al intermediario el 3 % del precio final de venta cuando el predio se encuentra en área urbana.

• Compraventa de inmuebles rurales: el vendedor reconoce al intermediario el 5 % del precio final de venta cuando el predio es rural.

• Arrendamiento de locales comerciales con administración: el arrendador paga al intermediario entre el 5 y el 8 % del canon mensual de arrendamiento cuando el inmueble se entrega en administración.

• Arrendamiento de locales comerciales sin administración: el arrendador cancela al intermediario el equivalente a un canon mensual de arrendamiento cuando el inmueble no se entrega en administración.

Recomendación práctica: antes de firmar un contrato de corretaje, es conveniente solicitar a la cámara de comercio de la ciudad la certificación actualizada de costumbre mercantil inmobiliaria, para conocer los porcentajes usuales y evitar conflictos posteriores.

Remuneración de los intermediarios inmobiliarios: reglas generales

Aunque no existe una ley que fije una tarifa única para el corretaje inmobiliario, el artículo 1341 del Código de Comercio establece criterios generales para cualquier contrato de corretaje:

• El corredor tiene derecho a la remuneración estipulada en el contrato.

• Si no se pacta remuneración, el corredor tiene derecho a la remuneración usual, es decir, la que resulta de la costumbre mercantil certificada.

• A falta de pacto y de costumbre, la remuneración se fija por peritos.

El mismo artículo dispone que, cuando en un mismo negocio intervienen varios corredores, la remuneración se distribuye entre ellos por partes iguales, salvo que exista un acuerdo diferente. Esto cobra relevancia en operaciones complejas, donde pueden participar varios intermediarios (por ejemplo, una agencia que capta el inmueble y otra que aporta el comprador o arrendatario).

Consejo para corredores y clientes: dejar por escrito, desde el inicio, el porcentaje de comisión, quién lo paga y cómo se repartirá si intervienen varios intermediarios, reduce riesgos y facilita el cierre del negocio.

Perspectivas hacia 2026: profesionalización y tendencias del corretaje inmobiliario

De cara a 2026, se prevé que el corretaje inmobiliario en Colombia continúe su proceso de profesionalización. Diversos análisis del mercado inmobiliario señalan un crecimiento impulsado por la urbanización, incentivos gubernamentales y el interés de la inversión extranjera. En este escenario, es probable que aumenten las exigencias de formación, certificación y transparencia para los corredores, así como el uso intensivo de herramientas digitales para promocionar inmuebles y gestionar clientes.

Al mismo tiempo, la costumbre mercantil seguirá jugando un papel central para definir comisiones y prácticas estándar, mientras no exista una regulación específica que unifique criterios a nivel nacional. Por ello, corredores, propietarios e inversionistas deben mantenerse informados tanto de las normas legales vigentes como de las costumbres certificadas en cada ciudad, para asegurar operaciones seguras, equilibradas y acordes con el mercado.

Conclusión: la importancia de pactar y conocer la costumbre mercantil

En síntesis, el corretaje inmobiliario en Colombia debe regirse, en primer lugar, por lo que acuerden las partes en el contrato y, a falta de estipulación, por las reglas de la costumbre mercantil certificada por la cámara de comercio competente. Para el caso de Bogotá, ello se traduce, entre otros aspectos, en una comisión del 3 % del valor total del negocio para inmuebles urbanos y del 5 % para inmuebles rurales, además de reglas específicas para el arrendamiento de locales comerciales.

Cuando en una misma operación inmobiliaria intervienen varios intermediarios, la remuneración debe dividirse por partes iguales, salvo pacto en contrario. En un mercado en evolución, donde la digitalización, la sostenibilidad y la inversión extranjera ganan terreno, comprender estas reglas y costumbres no solo protege jurídicamente a las partes, sino que también contribuye a un corretaje más profesional, transparente y eficiente en todo el país.