Para saber si debe pagar ganancia ocasional en 2026, no se fije en el precio de venta, sino en la utilidad que le dejó la operación y en cuánto tiempo fue propietario del inmueble.

En términos sencillos, la ganancia ocasional es el tributo que se aplica a los ingresos que no provienen de la actividad económica principal o cotidiana de una persona o empresa. Se trata de ingresos "extraordinarios" o esporádicos.

En el contexto inmobiliario, este impuesto nace de la utilidad obtenida al vender un bien (casa, apartamento, lote) que ha estado en poder del vendedor por un periodo de dos años o más.

Si el inmueble se vende antes de cumplir los dos años de posesión, la utilidad no se considera ganancia ocasional, sino que se suma a la renta líquida ordinaria, lo que generalmente implica una tarifa de impuestos mucho más alta (progresiva hasta el 39%).

¿A partir de qué monto se cobra en 2026?

Una de las dudas más frecuentes es si existe un valor de venta mínimo para que se empiece a cobrar el impuesto. La respuesta técnica es que no existe un monto de venta mínimo; el impuesto se calcula sobre la utilidad, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal (el valor por el que se declaró o compró el bien, más ajustes permitidos).

Sin embargo, para este 2026, la normativa colombiana —bajo la vigencia de la última reforma tributaria— establece exenciones clave que usted debe conocer:

Tarifa General: La tarifa para las ganancias ocasionales por venta de activos fijos se mantiene en el 15%.

Exención por Vivienda de Habitación: Si el inmueble vendido era su vivienda principal (donde residía), las primeras 5.000 UVT de la utilidad están exentas de impuestos.

Para 2026, con una UVT proyectada en $52.374, esta exención equivale aproximadamente a los primeros $261.870.000 de ganancia.

Condición de Reinversión: Para que esta exención aplique, el dinero de la venta debe depositarse en una cuenta AFC o destinarse a la compra de otra vivienda de habitación o al pago de un crédito hipotecario vinculado al inmueble vendido.

Antes de firmar una escritura, es vital actualizar el costo fiscal del inmueble mediante los ajustes autorizados anualmente por el Gobierno. Esto le permitirá reducir la utilidad en el papel y, por ende, pagar un impuesto más justo y legalmente optimizado.

¿Cuándo se paga la ganancia ocasional?

La utilidad obtenida por la venta de un inmueble se considera una ganancia ocasional solo si se cumplen ambas condiciones al mismo tiempo

Tiempo de posesión: El vendedor debe haber sido propietario del inmueble por un período igual o superior a dos años.

Calidad del bien: El inmueble debe tener la calidad de activo fijo para el contribuyente (no ser parte de una actividad de compra y venta habitual).

Si la venta se realiza antes de cumplir los dos años, la utilidad deja de ser ganancia ocasional y pasa a tributar como renta ordinaria, con un tratamiento fiscal diferente .

¿Cómo se calcula el impuesto?

El impuesto no se calcula sobre el precio total de venta, sino sobre la utilidad, que se determina así :

Utilidad = Precio de Venta – Costo Fiscal

Precio de Venta: Es el valor real por el que se vende el inmueble.

Costo Fiscal: Incluye el precio de adquisición, más los costos asociados a la compra (como gastos notariales y de registro), el valor de mejoras que hayan aumentado el valor del bien y las contribuciones por valorización .

Ejemplo práctico :

Si adquirió un inmueble por $300.000.000 y lo vende por $450.000.000, la utilidad inicial es de $150.000.000. Sin embargo, si el costo fiscal ajustado (incluyendo mejoras y gastos) es de $340.000.000, la utilidad gravable será de $110.000.000. Sobre este valor se aplica la tarifa del 15%, resultando en un impuesto de $16.500.000.

Exenciones y beneficios para vivienda habitual

Existe un beneficio importante para la venta de la vivienda habitual. El artículo 311-1 del Estatuto Tributario establece que las primeras 5.000 UVT de la utilidad están exentas .

Para el 2026, el valor de la UVT es de $52.374 . Por lo tanto:

5.000 UVT = $261.870.000

Esto significa que si la utilidad obtenida en la venta de su casa o apartamento de habitación es igual o inferior a este valor, no pagaría el impuesto de ganancia ocasional. Si la utilidad es superior, el impuesto del 15% se aplicará solo sobre el excedente.

Requisitos para acceder a la exención :

• El inmueble debe ser su vivienda de habitación.

• Debe haberlo poseído por dos años o más.

• La utilidad debe calificar como ganancia ocasional.

• Debe destinar la totalidad del dinero de la venta a la compra de una nueva vivienda o al pago total o parcial de créditos hipotecarios de la vivienda vendida.

Es fundamental cumplir con los requisitos de trazabilidad, como el uso de cuentas AFC (Account for Economic Stabilization) o pagos directos a entidades financieras, para no perder este beneficio

Ref. El Tiempo, EL Heraldo.